Immobilienkauf in Bulgarien: Ablauf, Kosten und Fallstricke für Käufer aus dem Ausland

Bulgarien hat mit die niedrigsten Immobilienpreise in der Europäischen Union, einen schnell wachsenden Markt und ein Kaufverfahren, das — sauber durchgeführt — sicher und erstaunlich schnell abläuft. Es hat aber auch einen Zweitmarkt voller Warngeschichten aus dem Boom von 2006 bis 2008, als Tausende Käuferinnen und Käufer aus dem Ausland Ferienwohnungen am Meer vom Plan weg erwarben, die sie nie gesehen hatten. Dieser Ratgeber führt Sie durch die Frage, wer was kaufen darf, durch den Notarablauf Schritt für Schritt, durch sämtliche Kosten, durch realistische Mietrenditen und durch die Fallstricke, die auch 2026 noch Käufer erwischen.

Wer was kaufen darf

• Wohnungen und Gebäude: Jede Person aus dem Ausland — ob aus der EU oder aus einem Drittstaat — darf eine Wohnung oder ein Gebäude auf den eigenen Namen kaufen, ohne Einschränkungen. Zum Wohnungskauf gehören immer „ideelle Anteile“ (идеални части) am Grundstück unter dem Gebäude; das ist unproblematisch und löst die Regeln für Grundstückseigentum nicht aus.
• Grund und Boden (Häuser mit Garten, Baugrundstücke): Staatsangehörige der EU und des EWR dürfen Grundstücke direkt auf den eigenen Namen erwerben, gleichberechtigt mit bulgarischen Staatsbürgern. Für deutsche und österreichische Käufer gilt das uneingeschränkt. Drittstaatsangehörige (darunter US-Amerikaner und, seit dem Brexit, Briten) dürfen Grund und Boden nicht persönlich besitzen. Schweizerinnen und Schweizer sind weder EU- noch EWR-Bürger — lassen Sie die Grundstücksfrage vor dem Kauf anwaltlich klären, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Der übliche Ausweg ist eine bulgarische Kapitalgesellschaft — eine Einpersonen-GmbH (ЕООД / EOOD) —, die das Grundstück als bulgarische juristische Person erwirbt. Die Gründung dauert wenige Tage, kostet mit Anwalt 100 bis 400 €, das Mindestkapital beträgt 1 €, doch die Gesellschaft bringt jährliche Buchhaltungspflichten mit sich (300 bis 600 € pro Jahr). Einzelheiten im Ratgeber zur EOOD (auf Englisch).
• Landwirtschaftliche Flächen und Wälder: stark eingeschränkt; faktisch nur für EU-Bürger und bulgarische Rechtsträger, und auch dort mit zusätzlichen Bedingungen.

Beachten Sie, was Ihnen Eigentum nicht verschafft: Bulgarien kennt kein Golden Visa, und Wohneigentum begründet kein automatisches Aufenthaltsrecht — allerdings stützt Immobilienbesitz ab rund 300.000 € einen speziellen Aufenthaltsweg für Drittstaatsangehörige, und eine eigene Immobilie dient als Unterkunftsnachweis für die regulären Aufenthaltstitel.

Der Markt 2026

Die Preise sind 2024 und 2025 zweistellig gestiegen, getrieben von der Dynamik der Euro-Einführung und von günstigen Hypotheken für Einheimische. Durchschnittliche Angebotspreise Anfang 2026:

Sofias Wachstum ruht auf real steigenden Löhnen und einer starken IT-Wirtschaft; in den Ferienregionen ist der Markt dünner, saisonaler und weit schwankungsanfälliger. Wenn Sie an die Küste wollen, lesen Sie zuerst den ehrlichen Ratgeber zur Küste (auf Englisch) — und mieten Sie idealerweise ein Jahr lang (auf Englisch), bevor Sie sich irgendwo festlegen.

Der Kaufablauf Schritt für Schritt

Die Eigentumsübertragung läuft in Bulgarien über eine Notarin oder einen Notar und geht wirklich schnell — zwei Wochen bis zwei Monate vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe sind normal. Beauftragen Sie einen eigenen, unabhängigen Rechtsanwalt (500 bis 1.500 €): Der Notar beurkundet das Geschäft, vertritt aber keine der beiden Seiten, und der Makler arbeitet für seine Provision. Der Anwalt ist Ihr einziger Interessenvertreter.

1. Einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf den Preis, in der Regel über einen Makler (Provision auf Käuferseite üblicherweise 2,5 bis 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer — verhandeln Sie darüber).
2. Der Anwalt führt die Due-Diligence-Prüfung durch: Er prüft das Eigentum des Verkäufers bei der Agentur für Eintragungen (Агенция по вписванията), sucht nach Hypotheken, Pfandrechten, Ansprüchen und laufenden Verfahren, gleicht die Immobilie mit dem Kataster ab und bestätigt bei Neubauten, dass der Akt 16 (Акт 16) vorliegt — die behördliche Nutzungsfreigabe.
3. Unterschreiben Sie einen Vorvertrag (предварителен договор) und zahlen Sie eine Anzahlung, üblich sind 10 %. Dieser Vertrag ist rechtlich bindend und legt Preis, Übergabetermin und Vertragsstrafen fest; deutsche Käufer unterschätzen diese Bindungswirkung regelmäßig. Zahlen Sie niemals eine Anzahlung vor der Due-Diligence-Prüfung.
4. Bereiten Sie die Zahlung vor: Beträge über 10.000 € müssen per Überweisung fließen, nicht in bar. Dafür brauchen Sie in aller Regel ein bulgarisches Bankkonto; manche Kaufabwicklungen laufen über besondere Treuhandkonten, die der Notar bestimmt.
5. Lassen Sie den Kauf notariell beurkunden, und zwar in dem Bezirk, in dem die Immobilie liegt. Der Notar verliest die notarielle Eigentumsurkunde (нотариален акт) laut — sie ist in Bulgarien zugleich Kaufvertrag und Eigentumsnachweis, ein Grundbuchblatt deutscher Prägung gibt es nicht. Bestehen Sie auf einem zugelassenen Dolmetscher, wenn Sie kein Bulgarisch lesen; der Notar wird ohnehin einen verlangen.
6. Der Notar trägt die Urkunde noch am selben Tag bei der Agentur für Eintragungen ein. Damit sind Sie Eigentümer.
7. Melden Sie die Immobilie innerhalb von zwei Monaten beim Steueramt der Gemeinde (община) an — damit beginnt Ihre jährliche Grundsteuer — und lassen Sie die Versorgungskonten (партида) auf Ihren Namen umschreiben; das ist der eine Moment, in dem die Umschreibung von Strom-, Wasser- und Heizungsverträgen (auf Englisch) in Bulgarien tatsächlich stattfindet.

Was es kostet: alle Nebenkosten im Überblick

Faustregel: Kalkulieren Sie 4 bis 6 % zusätzlich zum Kaufpreis. Zum Vergleich: In Deutschland liegt allein die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 %, in Österreich bei 3,5 %. Ein struktureller Vorbehalt gilt in Bulgarien aber immer: Die Steuern bemessen sich nach dem höheren Wert aus beurkundetem Kaufpreis und kommunalem Steuerwert. Verkäufer schlagen gelegentlich vor, einen niedrigeren Preis zu beurkunden, um Kosten zu drücken — lehnen Sie das ab. Es ist Steuerhinterziehung, es begrenzt Ihren Rechtsschutz auf den beurkundeten Betrag, und es erhöht Ihre Belastung mit der Gewinnbesteuerung beim späteren Verkauf.

Eigentum halten: die laufenden Kosten

• Jährliche Grundsteuer: 0,01 bis 0,45 % des steuerlichen Werts, den jede Gemeinde selbst festlegt und der weit unter dem Marktwert liegt — typische Bescheide für eine Wohnung in Sofia bewegen sich bei 50 bis 150 € pro Jahr.
• Müllgebühr: wird zusammen mit der Grundsteuer erhoben und übersteigt sie häufig. Wer beides bis zum 30. April bezahlt, bekommt 5 % Rabatt.
• Hausgeld in verwalteten Ferienanlagen: Küste und Skiorte leben davon — 6 bis 15 € pro m² und Jahr sind die übliche Spanne. In älteren Anlagen ist eine Kultur unbezahlter Gebühren verbreitet; lassen Sie sich vor dem Kauf die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage zeigen.
• Hausgeld in normalen Stadtwohnhäusern: überschaubar, 5 bis 15 € pro Monat, unter den Eigentümern vereinbart.

Mietrendite: die Realität

Die Zahlen aus den Hochglanzbroschüren gehören nach unten korrigiert:

• Langzeitvermietung in Sofia: 4 bis 6 % brutto sind in guten Stadtteilen erreichbar. Nach Steuern, Leerstandszeiten und Verwaltung (8 bis 10 % der Miete) landet die Nettorendite eher bei 3 bis 4,5 % — solide, aber unspektakulär.
• Kurzzeitvermietung an der Küste: Die Saison dauert real 10 bis 12 Wochen. Gut geführte Ferienwohnungen in Sozopol oder Sveti Vlas erwirtschaften im Sommer ordentliche Bruttoeinnahmen und stehen dann von Oktober bis Mai leer. Über das ganze Jahr gerechnet bleibt die Nettorendite trotz der glamourösen Tagespreise oft hinter Sofia zurück, und Selbstverwaltung aus dem Ausland funktioniert nicht.
• Universitätsstädte (Plovdiv, Veliko Tarnovo): stetige Nachfrage, niedrigere Einstiegspreise, respektable 5 bis 6 % brutto.

Mieteinnahmen sind in Bulgarien steuerpflichtig — lesen Sie dazu den Steuerratgeber und rechnen Sie Ihre Szenarien im Steuerrechner (auf Englisch) durch.

Betrugsmaschen und Fallstricke, die auch 2026 noch funktionieren

• Kauf vom Plan ohne Akt 16. Wer nach Zeichnungen zu „Vorverkaufspreisen“ kauft, übernimmt das gesamte Baurisiko. Bauträger geraten weiterhin ins Stocken, und eine Wohnung ohne Akt 16 darf rechtlich nicht bewohnt werden. Wenn Sie vom Plan kaufen, zahlen Sie in Raten gegen nachgewiesenen Baufortschritt und prüfen Sie die bereits fertiggestellten Projekte des Bauträgers.
• Verwickelte Erbengemeinschaften. Das bulgarische Erbrecht verteilt Eigentum auf mehrere Erben; ein Verkäufer verfügt womöglich nur über einen Anteil. Genau dafür gibt es die Eigentumsprüfung Ihres Anwalts.
• Vollmachtsbetrug. Geschäfte, bei denen der „Eigentümer“ nur über eine Vollmacht vertreten ist und nicht persönlich getroffen werden kann, verdienen doppelte Skepsis — gefälschte Vollmachten sind der Klassiker unter den bulgarischen Immobilienbetrügereien.
• Das Schnäppchen in der sterbenden Anlage. Die möblierte Wohnung für 30.000 € in einer Anlage von 2007 in Sunny Beach ist billig, weil die Anlage halb leer steht, die Instandhaltungsrücklage aufgebraucht ist und die Wiederverkaufsnachfrage bei null liegt. Billig kann noch billiger werden.
• Doppelmakler, die beide Seiten vertreten und Ihnen „ihren“ Anwalt empfehlen. Bringen Sie Ihren eigenen mit.
• Anzahlungen vor der Due-Diligence-Prüfung. Reservierungsgebühren von 1.000 bis 2.000 €, um ein Objekt vom Markt zu nehmen, sind bei Agenturen gängige Praxis — akzeptabel nur mit schriftlicher Rückzahlungsklausel für den Fall, dass die Prüfung Mängel ergibt.

Häufige Fragen

Bekomme ich als Käufer aus dem Ausland eine bulgarische Hypothek?

Wer in Bulgarien ansässig ist und dort Einkommen erzielt, bekommt sie 2026 zu Zinsen von rund 3 bis 4 %. Ohne Wohnsitz und ohne lokales Einkommen zeigen sich die Banken unwillig; der Markt der ausländischen Käufer läuft ganz überwiegend über Barzahlung.

Hat der Kauf über eine EOOD Nachteile?

Ja: jährliche Buchhaltungskosten und Formalitäten, und die Immobilie steht in der Bilanz einer Gesellschaft — mit Folgen für den Verkauf, denn Sie können dann entweder die Gesellschaft oder das Objekt veräußern. Für EU-Bürger, die eine Wohnung kaufen, ist eine Gesellschaft überflüssig; für Drittstaatsangehörige, die ein Haus mit Grundstück kaufen, ist sie der übliche und vollkommen legale Weg.

Und wenn ich hier meinen Ruhestand verbringen will?

Als Basis für den Ruhestand funktioniert eine eigene Immobilie gut — sichern Sie Ihr Aufenthaltsrecht aber unabhängig davon, denn Eigentum allein begründet keines.

Werden die Preise weiter steigen?

Die Euro-Einführung, das Aufholen der Löhne im EU-Vergleich und das knappe Angebot in Sofia sprechen in der Hauptstadt dafür; die Ferienregionen sind ein anderer, deutlich unruhigerer Markt. Kein ehrlicher Ratgeber wird Ihnen das in die eine oder andere Richtung versprechen — kaufen Sie eine Immobilie, die Sie wirklich wollen, zu einem Preis, den Sie auch durch einen ganzen Marktzyklus hindurch halten können.

Quellen

• Agentur für Eintragungen — Immobilienregister
• Global Property Guide — Analyse des bulgarischen Wohnimmobilienmarkts
• Nationale Agentur für Einnahmen — kommunale Steuern
• Notarkammer Bulgariens
• Expat Focus — Immobilienkauf in Bulgarien